在经济走势和货币政策全球趋同的背景下,全球主要大都市房地产市场走势,尤其是房价变化,也具有一定的相似性和趋同性,为了更好跟踪和研究国际及国内大都市的房价变化,易居房地产研究院在国内率先研究和创建了国际10大都市房价指数报告。本报告选取了纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市为样本,依据当地政府公布的统计数据展开分析。
1国际10大都市房价指数
本报告共选取了10个代表性的国际都市,对各个城市的房价指数进行标准化处理后,以GDP占比计算得出的权重相乘,即得出当期国际10大都市房价指数。需要指出的是,本文中的北京和上海所选取的房价指数为国家统计局公布的二手住宅销售价格指数,主要是考虑到内地调控政策严厉,北京和上海的新建商品住宅价格受限价政策影响有一定的失真,而二手房价格走势受政策影响较小。另外该指数与实际相比,波幅偏小,但是为了数据的权威性,本文仍采用各国官方公布的数据。

美国次贷危机爆发以后,国际10大都市房价指数下滑,于2009年二季度触底,此后随着全球经济的逐渐复苏,国际10大都市房价指数也开始了上行趋势。国际10大都市房价指数总体上持续了近十年的上涨。2009年三季度至2011年三季度缓慢上涨,2011年四季度至2012年一季度受欧债危机的影响小幅下跌,2012年二季度至2016年四季度涨势较快,2017年一季度至2018年三季度涨势有所放缓,2018年四季度转跌,2019年前两季度小幅上涨,目前处于震荡筑顶阶段。

2019年二季度,国际10大都市房价指数为147.4,环比一季度上涨1%,同比去年同期上涨0.8%,创金融危机以来的历史新高。与次贷危机后的低谷2009年二季度相比,上涨65.4%。国际10大都市房价指数的上涨,体现了金融危机过后十年来全球经济的平稳增长。

图1 国际10大都市房价指数走势(2007Q4=100)
2国际10大都市房价涨幅排名
1、香港环比涨幅第一

二季度,环比涨幅排在前3位的城市分别为香港、新加坡和伦敦。其中,香港以4%的环比涨幅位列第一。在连续9个季度上涨后,2018年三季度香港房价指数小幅下跌,四季度继续环比大跌7.8%,2019年一季度有所反弹,二季度继续反弹并创新高。今年上半年,全球股市复苏,加上对美联储进一步加息的预期减退,香港楼市量价齐升。美联储7月31日如期宣布降息25个基点后,香港金管局宣布降息25个基点,但随着近期国际形势的变化和不确定性,香港房价后续仍面临回调压力。

环比涨幅排在末3位的城市分别为多伦多、纽约和首尔,这三个城市均出现了房价环比下跌的情况。其中,多伦多以0.5%的环比跌幅位列倒数第一。根据英国权威财经杂志《经济学人》(Economist)公布的全球房价指数显示,加拿大的房地产价值明显被高估。政府已于2017年出台房地产新政,包括加息、收紧贷款审核等来抑制多伦多以及周边地区的过热房市,目前多伦多房价已连续6个季度下跌。

图2 2019年二季度国际10大都市房价环比涨幅

数据来源:各国统计部门、易居研究院

2、同比涨幅东京最大

二季度,同比涨幅排在前3位的城市分别为东京、纽约和首尔,同比涨幅分别为3%、2.1%和2.1%,其中东京的同比涨幅最大。2018年日本外国游客数量史上首次突破3000万,受东京奥运会、大阪世博会等大事件影响,以及日益膨胀的外国游客需求刺激下,日本土地价格与房价齐涨。

同比涨幅排在末3位的城市分别为伦敦、多伦多和北京,其中伦敦和多伦多房价同比下跌,北京则同比微涨。其中,伦敦以2.7%的同比跌幅位列倒数第一位。伦敦的房价存在被高估的现象,市场本身已被透支,英国央行2017年和2018年各加息一次,同时脱欧带来的政治和经济的不确定性也对房地产市场造成了影响。英国2018年全年国内生产总值(GDP)增长1.4%,为2012年以来最低增幅,经济的疲软也拖累了伦敦房价。对于北京和上海,从严调控的基调导致了购房者的心理因素产生变化,购房人群总体对楼市更多保持观望态度,同时由于信贷政策不放松,压制了部分改善性需求。

图3 2019年二季度国际10大都市房价同比涨幅

3、2019年二季度与2007年四季度相比中国三城的房价涨幅领跑

2019年二季度与2007年四季度相比,比较10大都市的房价涨幅,涨幅排在前3位的城市分别为香港、北京和上海,涨幅分别为233.9%、92.4%和84.4%,远高于其他国际都市。这三个城市房价涨幅较大,主要是因为过去十多年中国经济持续中高速增长,城镇化进程中人口大量涌入北京和上海等一线城市,城市建设和基础设施不断提高和完善,房产的大幅升值正是这一系列红利的体现,中国内地和香港的有房一族通过房产升值分享了经济发展的红利。纽约的房价涨幅排名垫底,虽然近几年纽约楼市复苏,但是次贷危机对楼市的重创很严重,直到2018年四季度房价才超过2007年四季度。与纽约一样同是美国大都市的洛杉矶房价涨幅则达22.4%,涨幅超过纽约较多,主要是由于洛杉矶以华人为代表的海外置业投资较多和旅游业较发达。

图4 2019年二季度与2007年四季度相比国际10大都市房价涨幅

数据来源:各国统计部门、易居研究院
2国际10大都市房价涨幅排名
1、纽约和洛杉矶:纽约环比小幅下跌,洛杉矶房价创2007年以来新高

历史统计数据显示,美国爆发次贷危机和金融危机后,纽约和洛杉矶房价指数一路下行, 2007年至2008年都处于下行通道,在美联储历史最低利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下,2009年到2011年纽约和洛杉矶房价指数止跌回稳,在低位运行,随后于2012年步入了上升通道,震荡上行趋势延续至今。其中,洛杉矶房价指数2019年一季度在连续27个季度上涨后首次出现下跌,二季度再次上涨,创2007年以来新高。纽约房价指数2018年四季度创2007年四季度以来新高,2019年一季度继续小幅上涨,二季度小幅下降。

2、伦敦:连跌3个季度后,环比止跌小涨

历史统计数据显示,全球金融危机爆发前后,伦敦房价从2007年四季度的£300000左右下跌至2009年一季度的£247000,由于英国政府实施经济刺激计划,英国经济开始复苏,伦敦房价触底反弹,从2009年开始进入上行通道,至2017年三季度依然维持着上行趋势。自2017年四季度开始,伦敦房价连跌两个季度,2018年二季度小幅回升,三季度开始连续3个季度下跌,2019年二季度环比小幅上涨。2019年二季度伦敦房价£466824,与房价高点£485000(2017年三季度)相比,下跌3.7%。

3、东京:高位震荡

观察历史数据,东京房价指数从2007年四季度的93.1下跌至2009年二季度的81.1,随后触底反弹,上涨至2010年三季度的88.6,之后又步入到下行通道,于2012年三季度触底,房价指数跌至80.2,然后房价指数开始震荡上行,于2017年一季度反弹至近10年高点,此后两个季度东京房价出现了小幅回调,2017年四季度至2018年四季度继续震荡上行,2019年一季度和二季度高位震荡。2012年开始的这波行情主要是因为日本政府推出量化宽松政策后,东京的房地产市场需求有所释放,并且由于成功申办2020年东京奥运会,还吸引了包括中国买家在内的许多外国投资者。

4、首尔:连续2个季度小幅下跌

回顾历史数据,2007年四季度至2008年三季度首尔房价指数处于上升通道,从85.3上涨到95.4,随后经历了小幅下跌,2009年一季度房价指数触底,跌至92.6,二季度开始企稳回升,2009年三季度至2012年一季度,首尔房价指数在95附近震荡。2012年二季度至2013年三季度,首尔房价指数持续下跌至89.5,此后开始震荡上涨至2018年四季度,连续18个季度上涨。2019年二季度,首尔房价指数连续2个季度小幅下跌至105.9。

5、多伦多:连跌6个季度

从历史数据来看,从2007年四季度至2017年三季度,除了个别时点的微调外,多伦多房价指数基本持续上升,从2007年四季度的66.5上涨到2017年三季度的103.2,上涨55.2%。政府2017年4月出台了16条房地产新政后,房价在2017年二季度至四季度高位盘整了三个季度,2018年一季度,多伦多的房价开始转头向下,近9年来首次出现下跌,到2019年二季度已连续6个季度下跌。

6、新加坡:连续3个季度盘整后,环比小幅上涨

回顾历史数据,从2007年四季度至2008年三季度,新加坡房价保持了小幅上涨之后,受金融危机影响开始大幅下跌,跌势一直到2009年二季度。之后新加坡房价开始回暖并持续上涨,一直持续到2013年三季度左右。为了遏制房价过快上涨的势头,新加坡政府采取楼市管控政策,房价应声下跌,跌势一直从2013年四季度持续到2017年二季度。直到2017年,新加坡对房地产市场的管控措施才有所松动,2017年三季度开始,新加坡房价出现回暖,2018年一二季度涨幅有所扩大。为抑制房价,2018年7月,新加坡上调上调额外买家印花税税率5–15个百分点,并收紧贷款限额,随后三个季度高位盘整,上涨势头得到控制。2019年二季度,新加坡房价小幅上涨,但季度涨幅远小于去年同期,预计2019年全年新加坡房价将趋稳。

7、香港:房价创新高

回顾历史数据,近十年香港房价指数总体上行,基本是大涨小跌的情况,并且上涨的时间要长于下跌的时间。具体来看,除了2008年二三四季度、2011年下半年、2015年四季度至2016年一季度以及2018年下半年,其余时间段香港房价指数基本是上涨的。2018年三季度香港房价指数小幅下跌,此前已连续9个季度上涨,四季度继续加速下跌,2019年一季度香港房价指数转涨,二季度继续上涨并创新高。但随着国际贸易形势和香港目前局势的不确定性,港府宣布修订今年全年的经济增长预测,由原本的2%-3%下调至0%-1%,预计下半年香港楼市将转跌。

8、北京和上海: 房价震荡盘整

回顾历史数据,近十年北京和上海房价指数总体上行,基本是大涨小跌,并且上涨的时间要长于下跌的时间。房价指数的上涨,主要是由于国内经济的持续增长,京沪人口大量流入,居民因为投资渠道较少而将资产主要配置在房产上。从2017年二季度至2019年二季度,北京和上海的房价指数均被遏制住了快速上涨的势头,进入震荡盘整期。北京的房价指数由2017年一季度的261.9下跌至2019年二季度的245.6,下跌6.2%。2016年三季度至2017年四季度,上海的房价指数在205点左右盘整了6个季度,2018年前三季度缓慢下跌,四季度以来小幅上涨,2019年二季度相比2017年二季度的高点下跌了1.2%。
4国际10大都市房价走势预测
国际货币基金组织(IMF)7月发布最新一期《世界经济展望报告》,预测今明两年世界经济增速分别为3.2%和3.5%,较该机构今年4月份的预测值均下调0.1个百分点。报告称,受贸易紧张局势再度升级,全球技术供应链受到威胁,英国“脱欧”相关不确定性持续存在,以及地缘政治紧张局势加剧扰乱了能源价格等因素影响,全球经济增长依旧低迷,并且下行风险增加。IMF在报告中说,全球经济增长依然乏力。目前为止,各经济体发布的国内生产总值和通胀数据表明全球经济活动不及预期。具体而言,IMF预测发达经济体今明两年分别增长1.9%和 1.7%;新兴市场和发展中经济体预计2019年增长4.1%,2020年加快至4.7%;中国今明两年分别增长6.2%和6.0%。

美联储7月31日宣布降息25个基点,这是自2008年以来首次降息,此前2015年以来已连续加息9次。美联储提前结束缩表,重新开启降息,且年内仍有进一步降息预期。8月14日,受投资者避险情绪上升影响,美国30年期国债收益率14日降至历史新低,10年期国债收益率自2007年以来首次降至两年期国债收益率下方。经济学家和投资机构纷纷警告,债券市场收益率曲线“倒挂”的反常现象预示着美国经济衰退风险上升。日前,欧洲央行发出强烈信号,将在夏休结束后推出包括降低利率和购买资产等措施在内的货币宽松政策。其他主要国家,美联储7月底降息后,韩国、香港分别宣布降息25个基点,英国和加拿大目前还未降息。中国目前利率水平处于低位,奉行稳健的货币政策要松紧适度。日本央行下调出口和产出评估,继续维持宽松货币政策。今年年初以来,全球26个国家央行先后宣布降息,降息阵营不断扩大。

从以往经验看,经济走势和货币政策是影响房地产市场的重要因素。经济转暖和货币政策放松,刺激房地产市场升温,经济转冷和货币政策从紧,抑制房地产市场升温。就全球宏观经济形势而言,随着贸易摩擦的加剧和不确定性,全球经济下行风险仍然十分严峻,年初以来全球多国央行货币政策开始不同程度地转向宽松。综合来看,2019年下半年国际10大都市的房价总体趋势将继续小幅震荡。

执笔人

易居研究院 研究员 沈昕

易居研究院